Dalam artikel ini:
Apa itu skema penjualan aset?
Skema penjualan properti
Skema penjualan kendaraan
Opsi pembayaran
Cara memilih skema yang tepat
Langkah selanjutnya
Membeli aset agunan — baik itu properti maupun kendaraan — bisa menjadi peluang investasi yang sangat menguntungkan. Namun, prosesnya tidak sesederhana jual beli biasa. Ada berbagai skema penjualan yang masing-masing memiliki mekanisme, dokumen, dan hak yang berbeda bagi pembeli.
Kabar baiknya, Anda tidak perlu memahami semuanya sendiri. KobuNet hadir sebagai jaringan aset terpercaya yang mendampingi Anda dari awal hingga transaksi selesai. Artikel ini akan memandu Anda memahami 12 skema penjualan aset yang tersedia di platform kami, termasuk bagaimana setiap skema bekerja, siapa yang cocok, dan apa saja dokumen yang diperlukan.
Jika Anda sudah menemukan aset yang menarik di KobuNet, pertimbangkan untuk langsung mengajukan minat beli agar tim kami dapat membantu Anda menentukan skema yang paling sesuai dengan kebutuhan dan profil finansial Anda.
Apa Itu Skema Penjualan Aset?
Skema penjualan aset adalah mekanisme hukum yang mengatur bagaimana sebuah aset berpindah tangan dari pemilik (dalam hal ini, biasanya debitur atau bank) ke pembeli. Setiap skema memiliki perbedaan dalam hal:
Objek transaksi — apakah yang dibeli adalah aset fisik atau hak tagih kredit
Hak pembeli — apakah pembeli langsung menguasai aset atau memiliki hak lain
Perantara — siapa yang memfasilitasi transaksi (bank, kantor lelang, atau KobuNet)
Dasar harga — bagaimana harga ditentukan (negosiasi, appraisal, atau sisa pokok kredit)
Dokumen yang diperlukan — setiap skema mensyaratkan dokumen legal yang berbeda
Memahami perbedaan ini akan membantu Anda membuat keputusan yang tepat dan menghindari kejutan di tengah proses transaksi.
Skema Penjualan Properti
KobuNet menyediakan 9 skema penjualan untuk aset properti. Berikut penjelasan lengkap masing-masing:
1. Penjualan Bersama (AJB)
Skema paling umum dan paling banyak diminati. Dalam skema AJB, bank bertindak sebagai perantara yang memfasilitasi penjualan agunan kredit (tanah dan bangunan) kepada pembeli. Harga ditentukan berdasarkan kesepakatan dengan debitur.
Hak pembeli: Menguasai aset fisik secara penuh setelah proses AJB selesai.
Dokumen yang diperlukan: Surat Persetujuan Debitur, Surat Kuasa Bank, Draft Akta Jual Beli, dan SK Hak Atas Tanah.
Cocok untuk: Pembeli yang ingin langsung memiliki dan menempati properti. Skema ini relatif straightforward dan familiar bagi kebanyakan orang.
2. Cessie (Alih Piutang)
Cessie adalah skema di mana yang diperjualbelikan bukan aset fisiknya, melainkan hak tagih atas kredit yang dimiliki bank. Pembeli (investor) mengambil alih posisi bank sebagai kreditur, dengan hak untuk menagih pembayaran kredit dari debitur.
Hak pembeli: Menagih kredit — bukan menguasai aset fisik.
Dasar harga: Sisa pokok kredit ditambah kewajiban lainnya.
Dokumen yang diperlukan: Rekening Koran, Perjanjian Cessie, Dokumen Kredit, dan Sertifikat (Referensi).
Cocok untuk: Investor yang memahami bisnis portofolio kredit dan ingin mendapatkan return dari selisih harga beli cessie dengan total tagihan kredit yang akan diterima.
Penting: Dalam skema cessie, pembeli tidak secara otomatis menguasai aset fisik. Hak atas aset tetap mengikuti proses kredit yang berjalan.
3. Kerjasama Dua Belah Pihak (KSO)
Skema KSO memungkinkan investor untuk melakukan kerjasama langsung dengan debitur. KobuNet berperan sebagai pendamping yang memastikan proses berjalan lancar. Hak dan kewajiban masing-masing pihak diatur dalam perjanjian KSO.
Hak pembeli: Sesuai kesepakatan dalam perjanjian KSO.
Dasar harga: Hasil negosiasi antara investor dan debitur.
Dokumen yang diperlukan: Perjanjian KSO, Rencana Pembangunan, dan Izin Terkait.
Cocok untuk: Investor yang ingin berkolaborasi dalam pengembangan aset, bukan sekadar membeli dan menguasai. Sering digunakan untuk aset yang memerlukan renovasi atau pengembangan ulang.
4. Lelang Hak Tanggungan (Lelang HT)
Penjualan melalui mekanisme lelang resmi yang dilakukan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Harga ditentukan berdasarkan nilai appraisal sebagai harga limit, dan pembeli yang menawar tertinggi akan memenangkan aset.
Hak pembeli: Menguasai aset setelah memenangkan lelang dan melunasi pembayaran.
Alur transaksi: Minat Lelang → Verifikasi Dokumen → Penilaian (Appraisal) → Penetapan Limit → Pendaftaran Lelang → Pelunasan → Penyerahan Dokumen → Selesai.
Dokumen yang diperlukan: Berita Acara Lelang, Appointment Appraisal, dan SK Lelang.
Cocok untuk: Pembeli yang mencari harga kompetitif dan bersedia mengikuti proses lelang. Properti lelang sering kali dijual di bawah harga pasar.
5. AYDA (Aset Yang Diambil Alih)
AYDA adalah aset agunan kredit yang telah diambil alih oleh bank akibat debitur wanprestasi (gagal bayar). Karena aset sudah menjadi milik bank, proses jual beli terjadi langsung antara bank dan pembeli — tanpa perlu persetujuan debitur.
Hak pembeli: Menguasai aset setelah proses jual beli selesai.
Dasar harga: Nilai buku bank atau hasil appraisal.
Dokumen yang diperlukan: Surat Pengambilalihan Aset, Penilaian Nilai Buku Bank, dan Sertifikat.
Cocok untuk: Pembeli yang menginginkan proses lebih sederhana karena hanya melibatkan dua pihak (bank dan pembeli). Harga AYDA sering kali lebih negotiable karena bank ingin segera melepas aset dari neraca.
6. Over Credit (Overkredit)
Pembeli mengambil alih kewajiban kredit yang sedang berjalan dari debitur, dengan persetujuan bank. Secara hukum, pembeli menggantikan posisi debitur dalam perjanjian kredit yang sudah ada.
Hak pembeli: Mengikuti ketentuan pengalihan kredit.
Dasar harga: Sisa pokok kredit ditambah kompensasi kepada debitur lama.
Dokumen yang diperlukan: Perjanjian Over Credit, Surat Persetujuan Bank, dan Dokumen Kredit.
Cocok untuk: Pembeli yang ingin mendapatkan properti dengan cicilan yang sudah berjalan — terutama jika suku bunga kredit lama lebih rendah dari suku bunga saat ini.
7. Novasi
Novasi adalah penggantian pihak debitur lama ke debitur baru dengan persetujuan bank. Seluruh hak dan kewajiban kredit dialihkan secara menyeluruh. Berbeda dengan over credit, novasi menghasilkan perjanjian kredit baru.
Hak pembeli: Seluruh hak dan kewajiban kredit.
Dasar harga: Sisa pokok kredit ditambah biaya administrasi.
Dokumen yang diperlukan: Perjanjian Novasi, Surat Persetujuan Bank, dan Dokumen Kredit.
⚖️ Catatan Legal: Skema ini memerlukan review legal sebelum proses transaksi dapat dilanjutkan. Tim legal KobuNet akan mendampingi Anda.
Cocok untuk: Situasi di mana diperlukan perjanjian kredit baru yang bersih, bukan sekadar pengalihan.
8. Take Over
Pengalihan fasilitas kredit (misalnya KPR) dari debitur lama ke pihak baru melalui proses refinancing atau persetujuan bank. Bisa melibatkan bank yang sama maupun bank yang berbeda.
Hak pembeli: Sesuai skema pengalihan yang disepakati.
Dasar harga: Sisa pokok kredit ditambah biaya refinancing.
Alur transaksi: Minat Take Over → Verifikasi Dokumen → Persetujuan Bank Lama/Baru → Proses Refinancing → Penandatanganan Pengalihan → Selesai.
Dokumen yang diperlukan: Perjanjian Take Over, Persetujuan Refinancing, dan Dokumen Kredit.
⚖️ Catatan Legal: Skema ini juga memerlukan review legal. Tim KobuNet akan memastikan proses berjalan sesuai regulasi.
Cocok untuk: Pembeli yang ingin mengambil alih KPR dengan kondisi yang lebih favorable, atau memindahkan kredit ke bank dengan bunga lebih rendah.
9. Lelang KPR
Mirip dengan Lelang HT, tetapi secara khusus untuk agunan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang bermasalah. Dilakukan melalui KPKNL dengan harga berdasarkan nilai appraisal sebagai limit.
Hak pembeli: Menguasai aset setelah menang lelang.
Alur transaksi: Minat Lelang KPR → Verifikasi Dokumen → Penilaian (Appraisal) → Penetapan Harga Limit → Pendaftaran & Pelaksanaan Lelang → Pelunasan → Penyerahan Dokumen → Selesai.
Dokumen yang diperlukan: Berita Acara Lelang KPR, SK Lelang KPR, dan Appointment Appraisal.
Cocok untuk: Pembeli yang spesifik mencari rumah tinggal dari lelang KPR — biasanya rumah-rumah yang lokasinya sudah mapan dan berada di perumahan established.
Skema Penjualan Kendaraan
Selain properti, KobuNet juga menyediakan aset kendaraan dengan 3 skema penjualan:
1. Jual Bersama
Penjualan bersama antara bank dan debitur. Pembeli mendapatkan hak penuh atas kendaraan setelah transaksi selesai.
Dokumen yang diperlukan: BPKB, STNK, dan Surat Kuasa.
Dasar harga: Kesepakatan antara para pihak.
2. Over Credit Kendaraan
Alih kredit kendaraan dari debitur ke pembeli. Pembeli melanjutkan cicilan kredit yang sedang berjalan.
Dokumen yang diperlukan: BPKB, STNK, dan Surat Kuasa.
Dasar harga: Sisa kredit ditambah margin yang disepakati.
3. Lelang Kendaraan
Penjualan kendaraan melalui mekanisme lelang. Pembeli dengan penawaran tertinggi mendapatkan kendaraan.
Dokumen yang diperlukan: BPKB, STNK, dan SK Lelang.
Dasar harga: Harga lelang (penawaran tertinggi).
Opsi Pembayaran di KobuNet
Setelah memilih skema penjualan, langkah berikutnya adalah menentukan metode pembayaran. KobuNet menyediakan tiga opsi yang tersedia baik untuk properti maupun kendaraan:
Cash Keras
Pembayaran lunas dalam satu kali transaksi sesuai waktu yang disepakati. Opsi ini memberikan posisi negosiasi terkuat bagi pembeli.
Cash Bertahap
Pembayaran dicicil secara bertahap dalam jangka waktu 3 hingga 12 bulan, dengan bunga minimal atau tanpa bunga. Cocok untuk pembeli yang memiliki dana tetapi ingin mengatur arus kas.
Kredit Bank
Pembayaran melalui fasilitas kredit dari bank penyalur (jika tersedia). Ketersediaan dan ketentuan kredit tergantung pada bank masing-masing dan profil kredit pembeli.
Cara Memilih Skema yang Tepat
Memilih skema yang tepat bergantung pada beberapa faktor:
Tujuan Anda — Apakah Anda ingin menempati properti, mengembangkannya, atau menjadikannya portofolio investasi?
Ketersediaan dana — Apakah Anda memiliki dana tunai penuh, atau membutuhkan skema cicilan?
Toleransi risiko — Skema seperti cessie memerlukan pemahaman mendalam tentang kredit, sementara AJB lebih straightforward.
Timeline — Beberapa skema seperti lelang memiliki jadwal yang ditentukan, sementara AJB dan AYDA lebih fleksibel.
Langkah Selanjutnya
Sekarang setelah Anda memahami berbagai skema penjualan aset di KobuNet, berikut langkah yang bisa Anda ambil:
Jelajahi aset — Browse katalog aset properti dan kendaraan di KobuNet untuk menemukan yang sesuai dengan kebutuhan Anda.
Perhatikan skema yang tersedia — Setiap listing aset menampilkan skema penjualan dan opsi pembayaran yang tersedia.
Ajukan minat beli — Gunakan fitur "Ajukan Minat Beli" pada halaman detail aset. Tim kami akan menghubungi Anda untuk mendiskusikan skema terbaik.
Konsultasi gratis — Masih bingung? Hubungi tim KobuNet untuk konsultasi tanpa biaya.
Disclaimer: Artikel ini disusun berdasarkan informasi yang tersedia di platform KobuNet dan ditujukan untuk tujuan edukasi. Setiap transaksi aset agunan memiliki karakteristik dan risiko yang berbeda. Selalu konsultasikan dengan profesional hukum dan keuangan sebelum mengambil keputusan pembelian.